Budowa domów o dopuszczalnej powierzchni zabudowy do 70 m2 bez nadmiernych formalności to jeden z instrumentów „Polskiego Ładu”, dotyczących ułatwienia Polakom wejścia w posiadanie samodzielnego mieszkania.

Poza omawianym w niniejszym artykule rozwiązaniem na pakiet regulacji mieszkaniowych „Polskiego Ładu” składają się przybliżony w „Przeglądzie Komunalnym” nr 10/2021 program gwarancji kredytowych umożliwiających zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego i bezzwrotne dofinansowanie tego kredytu w sytuacji, gdy w okresie jego spłaty nastąpi powiększenie rodziny o drugie i kolejne dziecko.

Podstawowe założenia ustawowe

17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa wejdzie w życie po upływie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia, czyli 2 stycznia 2022 r. Jej celem jest konieczność zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z podstawowymi założeniami ustawowymi:

  • warunkiem postawienia domu jest posiadanie własnej działki budowlanej,
  • powierzchnia zabudowy domu po obrysie nie może przekraczać 70 m2,
  • budynek ma być wolno stojący i nie więcej niż dwukondygnacyjny,
  • nie ma konieczności zatrudnienia kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy,
  • decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana maksymalnie w 21 dni (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); w decyzji o warunkach zabudowy albo w planie miejscowym  określony będzie m.in. rodzaj dachu (płaski lub spadzisty),
  • budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,
  • obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których dom został zaprojektowany,
  • inwestor zobowiązany jest do zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych do organów nadzoru budowlanego; organ ten po otrzymaniu takiego zgłoszenia nie będzie dokonywał jego sprawdzenia – 
  • wystarczające w tych przypadkach będzie oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
  • wyłączono możliwość sprzeciwu organu nadzoru budowlanego do dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy, co oznacza, że do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu temu organowi takiego zgłoszenia,
  • inwestor będzie zobowiązany złożyć oświadczenia o tym, że:
  • planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, wynikającej z art. 233 § 6 Kodeksu karnego,
  • przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
  • dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Techniczne warunki bezpieczeństwa – obowiązkowe

Ustawa przewiduje, iż domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, co oznacza (zgodnie z art. 30a ustawy Prawo budowlane), że organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w BIP na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu stosowne informacje. Powyższe rozwiązanie umożliwia zainteresowanym powzięcie informacji o rozpoczętej inwestycji. Ponadto budowa tych domów będzie wymagała zawiadomienia organu nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Wprowadzono do ustawy uprawnienie projektanta do żądania wstrzymania robót budowlanych poprzez zawiadomienie o jego zastrzeżeniach do właściwego organu nadzoru budowlanego.

Na inwestorze spoczywa też obowiązek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, dotyczący wymogu geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Zapewnienie wykonania ww. obowiązków należy do inwestora. Umożliwi to ujawnienie tych budynków w bazach danych prowadzonych przez organy służby geodezyjnej – w szczególności w ewidencji gruntów i budynków.

Dostosowania będzie wymagał przepis § 21 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Przepis tam zamieszczony stanowi, że tyczenia posadowienia budynku na działce dokonuje uprawniony geodeta, co potwierdza dokonaniem odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy, natomiast dla przedmiotowych budynków nie będzie obowiązku prowadzenia dziennika budowy.

Do zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych organowi nadzoru budowlanego inwestor zobowiązany jest dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany budynku. Z założenia budowane domy mają być niewielkie i o prostej konstrukcji, co ma ułatwiać zachowanie wymogów bezpieczeństwa. 

Budowa przedmiotowych budynków mieszkalnych, o powierzchni zabudowy do 70 m2, będzie musiała być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy – Prawo budowlane, w szczególności z przepisami określającymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać takie budynki i związane z nimi urządzenia, usytuowanie tych budynków na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działki. Dotyczy to m.in. zachowania minimum 4 m odległości od granicy działki – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy albo 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Ma to w szczególności zagwarantować ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany. Pozostałe uwarunkowania wynikające z tych przepisów dotyczą: nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, higieny, zdrowia i środowiska, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektu, ochrony przed hałasem, oszczędności energii i izolacyjności cieplnej, a także zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych.

Niezmienione uprawnienia organów nadzoru budowlanego

Przepisy ustawy dotyczące domów do 70 m2 upraszczają procedury przy jednoczesnym ograniczaniu niekontrolowanego rozprzestrzeniania się zabudowy. Nowe przepisy ustawy nie wyłączają też uprawnień organów nadzoru budowlanego. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, mimo że gmina ma na to tylko 21 dni, będzie poprzedzone analizą urbanistyczną, która powinna uwzględniać istniejącą tkankę architektoniczną. Niedotrzymanie terminu 21 dni może skutkować konsekwencjami finansowymi dla gminy. W art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano przepis ust. 5a, który określa sposób delimitacji obszaru analizowanego, odnoszący się nie do działki, al...